国行减息进入低利率时期
REIT高股息成吸引力

14/09/2021

产业信托（REIT）是很多投资者寻求稳定收入的投资选择，特别是市场处於极度不稳定时候，大马有数十家产托股，其中一些过去有不错派息纪录，大华继显刚发布的报告中，列出一些周息率介於5%至9%之间REIT，作为顾客选择。

该行分析员叶秀丽维持对REIT股票＂增持＂评级，她认为，目前银行利息偏低，REIT的派息率超越定期存款，因此是部份投资者选择。

她指出，大马REIT股在第二季度盈利表现，和上一季度表现相同。

她预测，REIT在2022年的盈利成长可达到27%，相比2019年的94%。

叶秀丽也说，国内购物商场的商店有80至90%重开，生意量可回到新冠前的40%至60%之间。

「武吉加里尔柏威年广场今年十二月三日正式开幕，更可进一步改善零售业表现。」

大华继显建议＂买进＂的REIT股包括IGB产托（IGBREIT 5227），KLCC产托（KLCC 5235CC），柏威年产托（PAVREIT 5212），仙特拉产托（SENTRA 5123）和双威产托（SUNREIT 5176）。

其中的＂首选股＂是仙特拉（SENTRA）和IGB产托（IGBREIT），预料周息率可达到8%。

。。。。。
有，活人+1

别了也有投资只是没留言，reit在我的看法只要在低价位买进是没什么风险了(我目前买入的有 ATRIUM/UOAREIT/UOADEV/MATRIX)

这个reit是没什么大问题的，都是租给KPJ

Yes,i copy at that

Atrium (5130.KLSE) 发布了3Q2020季度报告，先看财务数据，对比2019年同期：

Revenue上升68%，3Q2020为RM8.3mil，3Q2019为RM4.9mil

Net Property income上升75%，3Q2020为RM7.7mil，3Q2019为RM4.4mil

Distribution per unit上升100%，3Q2020为2cent(RM)per unit，3Q2019为1cent(RM)per unit

Atrium宣布派发股息2cent(RM)per unit，Ex-date 12/11/2020，payment date 30/11/2020

其实对比3Q2019 Revenue的大幅上涨不过是因为Atrium Bayan Lepas 2的贡献，3Q2019没有Atrium Bayan Lepas 2，不要认为Rental可以在1年内提升68%。其实3Q2020对比2Q2020更为实际：

Revenue上升0.2%，3Q2020为RM8.267mil，2Q2020为RM8.250mil

Net Property income上升1.9%，3Q2020为RM7.712mil，2Q2020为RM7.562mil

Distribution per unit保持2cent(RM)per unit

虽然看似表现差不多一致，股息都是2cent(RM)per unit，实际上Atrium的Realised EPS已经连续3个季度下滑，1Q2020为2.21cent，2Q2020为2.18cent，3Q2020为2.05cent。3Q2020的下滑幅度较大，主要来自于Administrative expenses突然飙涨至RM791k，2Q2020仅仅为RM198k，可是Atrium并未给予任何的解释。

无论如何，Atrium为投资者带来数项好消息：

Atrium USJ-Block B 的租户决定续约本应在31 December 2020期满的租约。

Atrium Puchong本应在31 January 2021期满的租户决定1 October 2020提早走人，幸好觅得新租户Lazada Express (Malaysia) Sdn Bhd，并且签署3年合约。

上季度提及31 August 2020租约期满已经觅得新租户的Atrium USJ-Block A，管理层没有给予更新，想必已经签下新租户。

过去拖欠租金而对薄公堂的租户决定庭外和解，在6.10.2020交上庭外和解建议，有望收取欠款，RM1.39mil，相等于0.67cent(RM)per unit。

Atrium终于在22/10/2020完成Atrium Bayan Lepas 1的收购。

这季度并没透露PNB factory 收购详情，上季度的更新为仍然等待经济发展局（Economic Planning Unit）的批准，所以不知目前的状况如何。

对于下个季度的展望，Atrium Bayan Lepas 1预计在4Q2020带来额外的RM800k的Net property income，可是必须交付1%acquision fee为RM500k，假设额外贷款RM20mil，则利息支出增加RM192k，预计4Q的DPU也大约为2cent(RM)per unit吧。

可是，若去到1Q2020的话，预计Atrium Bayan Lepas 1可带来RM1mil的Net property income，减去债务利息后，估计DPU为2.3 – 2.4cent(RM)per unit，非常令人期待。

MQREIT 3Q2020季度报告出炉，大大力的扇了我耳光，表现的太好了，先看看财务数据，对比2019年同期：

Revenue上升5.7%，3Q2020为RM41.7mil，3Q2019为RM39.5mil

Net property income上升9%，3Q2020为RM32.4mil，3Q2019为RM29.7mil

distributable income per unit上升21.8%，3Q2020为2cent(RM)，3Q2019为1.65cent(RM)

这季度没有任何股息。

MQREIT总结Revenue的上升来自于MenaraShell，WismaTechnipFMC，TescoBuilding Penang Revenue的提升。此外，OPR下滑后，MQREIT也节省了许多债务利息支出，目前的债务利息为4.09%，去年同期则为4.52%。

上季度提及，总计19%（以出租面积计算）或371,000sf的租约即将期满，而当中的216,000sf已经确定续约，25,000sf不续约，续约的成功率非常高。剩余的130,000sf则在谈判中，相等于6.7%总出租面积。

目前MQREIT的occupancy rate为90.5%，WALE则为4.62年，双双对比2Q2020录得增长（2Q2020 occupancy rate 90.4%, WALE 4.4）而在2020财政年，MQREIT没有任何的债务期满。

本季度MQREIT的表现非常亮眼，occupancy rate提高，续约率高，加上organic的租金增长。

此外，MQREIT也为股东们带来好消息，空置的QUILL BUILDING 5即将以RM45mil出售。当年MQREIT的购入价为RM42mil，目前的market value为RM40mil，所以这项出售非常合理，预计将在2Q2021完成出售程序。

MQREIT并未交待如何应用出售所得，可是不排除用以缴付贷款。假设MQREIT将RM45mil全用以缴付贷款，预计可以节省RM1.8mil的年利息，相等于0.17cent(RM)per unit。所以2021年MQREIT的semi annual DPU可能高达3.855cent(RM)per unit。

最后通知大家的是MQREIT即将换名，从MQREIT改为SENTRAL REIT，不知是否QUILL group撤资。

对于下季度的预测，估计DPU将高达3.77cent(RM)per unit。

Alaqar (5116.KLSE) 3Q2020季度报告出炉，先看财务数据，对比2019年同期：

Revenue下滑5.2%，3Q2020为RM25.3mil，3Q2019为RM26.7mil

Net property income下滑6%，3Q2020为RM23.8mil，3Q2019为RM25.3mil

Realised inocme per unit下滑16%，3Q2020为1.84cent(RM)per unit，3Q2019为2.19cent(RM)per unit

这季度并没有任何股息。

其实对比2Q2020，Alaqar已经复苏不少，3Q2020环比2Q2020:

Revenue上升19.33%，3Q2020为RM25.3mil，2Q2020RM21.2mil

Net property income上升21.42，3Q2020为RM23.8mil，2Q2020为RM19.6mil

Realised inocme per unit上升28.6%，3Q2020为1.84cent(RM)per unit，2Q2020为1.43cent(RM)per unit

对于Revenue的下滑，来自于Alaqar给予租户的Rental assist，大马产业已经逐渐恢复至疫情前水平，只是澳洲的产业仍然低迷。无论如何，大马与澳洲产业都已踏上复苏的步伐，两者都比2Q2020好。

对比2019年同期

malaysia’s property net rental income下滑5.1%，3Q2020-21.3mil，3Q2019 – RM22.4mil (2Q2020 – RM17.7mil)

Australia’s property net rental income下滑13%，3Q2020-2.5mil，3Q2019 – RM2.8mil（2Q2020 – RM1.85mil）

Australia 产业 – Jeta Gardens Aged Care Facility and Retirement Village 在2Q2020已经拖欠了RM14.2mil的租金，本季度把拖欠的租金提升至RM16.9mil。值得庆幸的是，Alaqar与租户接近达成协议，正商讨以24个月分期付款缴付拖欠租金。RM16.9mil相等于2.2cent(RM)per unit。

虽然Alaqar看似复苏的不错，可是近来公布即将通过private placement集资，计划筹集RM50mil资金，用途如下：

RM30mil缴付贷款

RM15.3mil未来收购，若找不着合适的产业，则用于缴付债务

RM4mil营运资本，维修产业

RM700k，placement的费用

我们大约计算，RM50mil的private placement大约会增加39,000,000unit，降低RM30mil的债务后，预计节省RM1.5mil的年利息，若以本季度计算，完成private placement 后，Realised EPS从1.84cent(RM)per unit下滑至1.79cent(RM)per unit。虽然股息下滑了，可是Gearing ratio也随着从41%下滑至39%。

若最终那RM15.3mil也用于缴付债务的话，则Realised EPS从1.84cent(RM)per unit下滑至1.82cent(RM)per unit。

对于下季度的预测，若澳洲产业开始缴付拖欠租金，预计Alaqar的DPU大约为1.91cent(RM)per unit

UOAREIT (5110.KLSE) 发布了3Q2020季度报告，对比2019年同期：

Revenue下滑7.53%，3Q2020为RM18.4mil，3Q2019为RM19.9mil

Net Property income下滑14.86%，3Q2020为RM12.8mil，3Q2019为RM14.8mil

Realised income per unit下滑12.14%，3Q2020为2.17cent(RM)，3Q2019为2.47cent(RM)

这季度没有任何股息。

其实对比2Q2020，这季度UOAREIT表现好太多了，在2Q2020，revenue仅仅为RM16mil，net property inocme为RM10.8mil。

UOAREIT管理层表示在3Q2020，他们仍然给予受影响的租户Rental Rebate，所以对比2019年同季度录得较差收益。

同时，在OPR下滑后，UOAREIT录得较低的borrowing cost，对比2019年同期，borrowing cost下滑31.9%，非常惊人。

UOAREIT未来的催化剂当然是早前提及收购的UOA Corporate Tower，收购价RM700mil，将会是UOAREIT估值最大的产业，目前UOAREIT的产业总值只有RM1bil。

由于收购价格高，UOAREIT必须通过private placement + debt完成收购，以3Q2020的财务数据计算，若完成UOA Corporate Tower后，realised income per unit可以高达2.32cent(RM)per unit，提升7%

对于下季度4Q2020的预测，若UOAREIT保持一样的表现，预计DPU为4.12cent(RM)per unit。